Der Wohnungsbau zeigt erste Zeichen der Erholung. Mehr Einfamilienhäuser, mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, mehr genehmigte Bauvorhaben. Das ist eine gute Nachricht. Doch zwischen einem genehmigten Grundriss und einem bezahlbaren Zuhause liegt in Deutschland noch immer ein ziemlich weiter Weg.
Es gibt diesen Moment, den vermutlich jeder kennt, der schon einmal ein Haus gebaut oder sich ernsthaft mit dem Gedanken beschäftigt hat.
Man sitzt am Küchentisch, vor sich einen Grundriss, und überlegt, ob die Küche wirklich groß genug ist. Ob die Kinderzimmer nebeneinanderliegen sollen. Wo der Schreibtisch hinkommt. Und ob man sich die Terrasse vielleicht doch ein bisschen größer leisten kann.
Aus ein paar Linien auf Papier entsteht langsam die Vorstellung vom eigenen Zuhause.
Irgendwann liegt dann die erste richtige Kalkulation auf dem Tisch.
Und spätestens jetzt beginnt der Teil, in dem aus Vorfreude gelegentlich Kopfschmerzen werden.
Das Grundstück kostet mehr als gedacht. Die Finanzierung muss passen. Der Bauunternehmer hat seine Preise angepasst. Und bei manchen Anforderungen fragt man sich, ob man gerade ein Familienhaus plant oder ein technisches Forschungszentrum.
Für viele Menschen ist Wohneigentum längst keine Selbstverständlichkeit mehr. Andere suchen jahrelang nach einer Wohnung, die zu ihrem Einkommen und ihrer Lebenssituation passt.
Umso bemerkenswerter ist eine Nachricht, die das Statistische Bundesamt am 18. September veröffentlicht hat.
In Deutschland wird wieder mehr Wohnraum genehmigt.
Und zwar nicht nur ein bisschen.
Eine gute Nachricht, die man auch einmal gut finden darf
Von Januar bis Juli 2026 wurden in Deutschland rund 148.800 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt.
Das waren 12,9 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Besonders interessant ist, wie sich dieser Zuwachs verteilt.
Bei neuen Einfamilienhäusern stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 9,7 Prozent auf 27.900. In neuen Mehrfamilienhäusern wurden 79.700 Wohnungen genehmigt, ein Plus von 15,1 Prozent. Auch der Umbau bestehender Gebäude legte zu: Hier wurden 24.900 zusätzliche Wohnungen genehmigt, 8,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. [1]
Das sind keine abstrakten Zahlen einer Branche, mit der ein normaler Mensch nichts zu tun hat.
Hinter diesen Genehmigungen stehen mögliche neue Wohnungen für Studenten, Singles, Familien und ältere Menschen. Kleine Eigentumswohnungen ebenso wie große Mietshäuser und das Einfamilienhaus für Menschen, die sich ihren Wunsch nach einem eigenen Garten erfüllen möchten.
Nicht jede dieser Wohnungen wird tatsächlich gebaut werden.
Aber jede Genehmigung ist zumindest ein Schritt in diese Richtung.
Nach schwierigen Jahren im Wohnungsbau ist der Anstieg deshalb ein erfreuliches Signal.
Natürlich kommt er von einem niedrigen Ausgangsniveau. Und im Juli allein fiel das Wachstum mit 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat deutlich geringer aus als im bisherigen Jahresverlauf. Von einem ungebrochenen Bauboom kann also keine Rede sein. [1]
Trotzdem sollte man eine positive Entwicklung nicht allein deshalb kleinreden, weil noch nicht alle Probleme gelöst sind.
Es werden wieder mehr Bauvorhaben genehmigt. Das ist zunächst einmal eine gute Nachricht.
Eine Baugenehmigung ist noch kein Haustürschlüssel
So erfreulich die aktuellen Zahlen sind, eine andere Statistik zeigt, wie groß die Aufgabe tatsächlich bleibt.
Ende 2025 gab es in Deutschland rund 760.700 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Bei lediglich 307.200 davon hatte der Bau bereits begonnen.
Im gesamten Jahr 2025 wurden nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012.
Noch eine Zahl ist bemerkenswert: Im Jahr 2025 erloschen 35.700 Baugenehmigungen. Das war der höchste Wert seit 2002. [2]
Man stelle sich das einmal vor.
Ein Bauvorhaben wird geplant. Architekten zeichnen. Unterlagen werden eingereicht. Die Behörde prüft. Irgendwann liegt eine Genehmigung vor.
Und am Ende wird doch nicht gebaut.
Warum?
Die amtliche Statistik liefert auf diese Frage keine einfache Antwort. Und es wäre unseriös, sämtliche nicht realisierten Wohnungen kurzerhand der Bürokratie zuzuschreiben.
Hinter einem gestoppten Bauvorhaben können eine gescheiterte Finanzierung, gestiegene Kosten, fehlende Nachfrage am konkreten Standort oder zahlreiche andere Gründe stehen. Manche genehmigten Wohnungen werden auch erst in späteren Jahren fertiggestellt.
Aber die Größenordnung zeigt, wie groß der Abstand zwischen einer positiven Genehmigungsstatistik und dem tatsächlich verfügbaren Wohnraum ist.
Wir haben nicht nur die Frage zu beantworten, wie mehr Bauvorhaben genehmigt werden können. Es geht auch darum, was deren Umsetzung verhindert.
Die Rechnung muss am Ende aufgehen
Ein Haus wird nicht dadurch bezahlbar, dass es auf dem Papier existiert.
Und wenn der Architekt einen Grundriss um zehn Quadratmeter verkleinert, verschwindet damit noch lange nicht das grundsätzliche Kostenproblem.
Das Statistische Bundesamt meldete im Juli, dass die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 um fünf Prozent über dem Vorjahresmonat lagen.
Rohbauarbeiten verteuerten sich um 4,9 Prozent, Ausbauarbeiten um 5,1 Prozent. [3]
Dabei sind diese Baupreisindizes noch keine vollständige Rechnung für ein bezugsfertiges Haus einschließlich Grundstück, Finanzierung und sämtlicher Nebenkosten.
Für eine Familie kommt aber genau diese Gesamtrechnung auf den Tisch.
Ein etwas teureres Grundstück. Höhere Baukosten. Die Finanzierung. Die Erschließung. Anschlüsse, Außenanlagen und all die Dinge, die in der ersten Kalkulation gerne kleiner aussehen, als sie am Ende sind.
Und irgendwann entscheidet sich, ob aus dem Traum vom Eigenheim ein Bauvorhaben wird oder die Unterlagen wieder in einer Schublade verschwinden.
Für den Mietwohnungsbau sieht die Rechnung anders aus, aber die wirtschaftliche Frage ist ähnlich. Ein Projekt benötigt Einnahmen, die seine Finanzierung und laufenden Kosten tragen können.
Hohe Baukosten wirken sich deshalb nicht nur auf diejenigen aus, die selbst bauen möchten.
Sie beeinflussen auch, zu welchen Mieten neu geschaffener Wohnraum wirtschaftlich angeboten werden kann.
Das lässt sich nicht mit einer einzigen Maßnahme lösen.
Schon deshalb lohnt es sich, die unterschiedlichen Kostentreiber getrennt zu betrachten, statt jedes Problem unter dem Stichwort Bürokratie zusammenzufassen.
Braucht wirklich jedes Haus die technisch aufwendigste Lösung?
Wer heute baut, kann aus einer erstaunlichen Anzahl technischer Möglichkeiten wählen.
Bei der Heizung, der Lüftung, der Gebäudeautomation, den Fenstern, der Dämmung und der gesamten Haustechnik.
Vieles davon ist technisch sinnvoll. Manche Lösungen können über die Nutzungsdauer eines Gebäudes erhebliche Vorteile bringen.
Aber nicht jede technisch mögliche Ausstattung ist für jedes Haus und jeden Bauherrn gleichermaßen sinnvoll.
Ein gutes Beispiel dafür ist der sogenannte Gebäudetyp E.
Hinter dem etwas sperrigen Namen steckt die Idee, Gebäude einfacher und bedarfsgerechter errichten zu können. Die Bundesregierung arbeitet an Regelungen, mit denen Bauvertragsparteien leichter von technischen Standards abweichen können sollen, die gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben sind.
Dafür haben die zuständigen Bundesministerien bereits Ende 2025 Eckpunkte vorgelegt. Im Mittelpunkt stehen unter anderem rechtssichere Vertragsvereinbarungen und die Frage, wie einfacheres Bauen in der Praxis umgesetzt werden kann. [5]
Was bedeutet das im Alltag?
Vielleicht benötigt ein Bauherr keine besonders aufwendige technische Ausstattung. Vielleicht lässt sich ein Gebäude mit einer einfacheren Konstruktion errichten. Vielleicht passt ein kompakter Grundriss besser zum Budget.
Der Gebäudetyp E zielt darauf, solche Entscheidungen vertraglich leichter zu ermöglichen, ohne notwendige gesetzliche Anforderungen aufzugeben. [5]
Allerdings ist auch hier Vorsicht angebracht.
Ein niedrigerer technischer Standard ist nicht automatisch die wirtschaftlichere Lösung.
Was beim Bau Geld spart, kann später höhere Betriebs- oder Instandhaltungskosten verursachen. Und wer auf bestimmte Ausstattungsmerkmale verzichtet, muss wissen, welche Einschränkungen damit verbunden sind.
Gerade deshalb sind verständliche Angebote, transparente Kosten und klare vertragliche Vereinbarungen entscheidend.
Wie viel einfacheres Bauen tatsächlich spart, hängt vom jeweiligen Gebäude ab. Einen pauschalen Betrag, den künftig jeder Bauherr einsparen könnte, lässt sich aus den bisherigen Regelungen nicht seriös ableiten.
Aber die Diskussion berührt eine berechtigte Frage:
Wie viel Haus brauchen Menschen tatsächlich – und wie viel davon entsteht, weil sich ein besonders hoher Standard zum Regelfall entwickelt hat?
Ein Grundstück ist noch kein Bauplatz
Selbst das wirtschaftlichste Haus benötigt einen geeigneten Standort.
Und spätestens beim Grundstück merkt man, dass Wohnungsbau mehr ist als eine Frage guter Architektur.
Da braucht es Straßen, Wasser, Abwasser und Strom. Bei größeren Bauvorhaben kommen Fragen der Verkehrsanbindung, der Kinderbetreuung, der Schulen und weiterer kommunaler Infrastruktur hinzu.
Wer zusätzlichen Wohnraum schaffen möchte, muss sich auch mit diesen Folgen beschäftigen.
Ein neues Wohngebiet auf einer bislang unbebauten Fläche stellt andere Anforderungen als die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes.
Beides kann Wohnraum schaffen. Beides bringt unterschiedliche Kosten, Nutzungskonflikte und Auswirkungen auf die Umgebung mit sich.
Interessant ist deshalb eine weitere Zahl aus der aktuellen Baugenehmigungsstatistik.
Von Januar bis Juli 2026 wurden durch Umbaumaßnahmen in bestehenden Gebäuden rund 24.900 zusätzliche Wohnungen genehmigt. Das waren 8,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. [1]
Wohnraum entsteht also nicht ausschließlich dort, wo neue Baugebiete ausgewiesen werden.
Manchmal steht das Gebäude bereits.
Vielleicht wird aus einer nicht mehr benötigten Bürofläche eine Wohnung. Vielleicht wird ein Dachgeschoss ausgebaut. Vielleicht entsteht durch die Erweiterung eines Hauses zusätzlicher Wohnraum.
Solche Vorhaben haben den Vorteil, dass sich bereits vorhandene Gebäude und Teile der bestehenden Infrastruktur nutzen lassen. Allerdings können insbesondere der Umbau älterer Gebäude, statische Anforderungen und technische Nachrüstungen erhebliche Kosten verursachen.
Ein leer stehendes Büro wird nicht allein dadurch zu einer guten Wohnung, dass man ein Bett hineinstellt.
Trotzdem ist der vorhandene Gebäudebestand ein Teil der Wohnungsbaufrage, der neben dem klassischen Neubau Beachtung verdient.
Der Bau-Turbo: Wenn Planung mehr Möglichkeiten bekommt
Beim Planungsrecht hat sich inzwischen ebenfalls etwas bewegt.
Mit dem sogenannten Bau-Turbo wurde im Baugesetzbuch eine befristete Sonderregelung geschaffen.
Sie ermöglicht es unter bestimmten Voraussetzungen, von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, um neue Wohnungen zu errichten, bestehende Gebäude zu erweitern oder bislang anders genutzte Gebäude in Wohnraum umzuwandeln.
Die Gemeinde muss zustimmen. Nachbarliche Interessen und öffentliche Belange müssen berücksichtigt werden. Die Regelung kann bis Ende 2030 angewendet werden. [4]
Das ist durchaus eine bemerkenswerte Veränderung.
Ein Bauvorhaben muss unter den Voraussetzungen der Regelung nicht mehr zwangsläufig daran scheitern, dass der vorhandene Bebauungsplan eine bestimmte Wohnnutzung oder bauliche Erweiterung bislang nicht zulässt.
Gleichzeitig bedeutet der Bau-Turbo keinen Freibrief, überall ohne Rücksicht auf Nachbarn, Infrastruktur oder Umweltauswirkungen zu bauen.
Und genau hier liegt eine der schwierigeren Fragen des Wohnungsbaus.
Für die Familie, die eine Wohnung sucht, kann ein zusätzliches Mehrfamilienhaus eine gute Nachricht sein.
Für die Nachbarn, die dadurch beispielsweise mehr Verkehr oder den Verlust einer Grünfläche befürchten, sieht die Sache möglicherweise anders aus.
Beide Perspektiven gehören zu einer sachlichen Diskussion.
Entscheidend ist deshalb nicht allein, wie schnell eine Behörde Ja oder Nein sagt. Es kommt auch darauf an, ob die getroffene Entscheidung nachvollziehbar ist und die unterschiedlichen Interessen angemessen berücksichtigt.
Ob der Bau-Turbo tatsächlich zu deutlich mehr fertiggestellten Wohnungen führt, wird sich erst mit zeitlichem Abstand beurteilen lassen.
Die aktuellen Genehmigungszahlen allein reichen nicht aus, um diese Wirkung nachzuweisen.
27 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung
Dass es beim Bauen nicht nur auf die erste Genehmigung ankommt, zeigt noch eine weitere Zahl.
Bei den im Jahr 2025 fertiggestellten Neubauwohnungen in Wohngebäuden lagen zwischen Genehmigung und Fertigstellung durchschnittlich 27 Monate.
2020 waren es noch 20 Monate gewesen. [2]
Sieben Monate Unterschied.
Für eine Familie können sieben Monate zusätzliche Zwischenfinanzierung, weitere Mietzahlungen oder schlicht eine lange Zeit voller Unsicherheit bedeuten.
Für ein Unternehmen können sie bedeuten, dass investiertes Kapital länger gebunden bleibt und geplante Mieteinnahmen später beginnen.
Allerdings umfasst diese Statistik die gesamte Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung – nicht nur die reine Bauzeit und auch nicht die behördliche Bearbeitungsdauer des Bauantrags.
Aus den sieben zusätzlichen Monaten lässt sich deshalb nicht ableiten, wie viel Zeit durch Verwaltung, Finanzierung, Bauunterbrechungen oder andere Faktoren verloren ging.
Was sich daraus ableiten lässt, ist eine einfache Erkenntnis:
Beim Wohnungsbau spielt Zeit eine erhebliche Rolle.
Deshalb betrifft die Frage nach schnelleren Abläufen nicht nur Genehmigungsbehörden.
Auch eine verlässliche Finanzierung, eine funktionierende Abstimmung zwischen den Gewerken, rechtzeitig verfügbare Materialien und gute Projektplanung gehören dazu.
Und dann gibt es noch die Bauherren selbst
Bei der Diskussion über Wohnungsbau geht es häufig um Investoren, Projektentwickler, Wohnungsunternehmen und staatliche Programme.
Alles wichtige Akteure.
Aber dahinter stehen auch Menschen, die für sich selbst bauen möchten.
Familien, die ein Haus planen.
Ältere Menschen, die ihre Wohnung altersgerecht umbauen möchten.
Eigentümer, die aus einem ungenutzten Dachgeschoss zusätzlichen Wohnraum machen könnten.
Oder Menschen, die mit Freunden und Verwandten gemeinsam ein Mehrgenerationenhaus errichten wollen.
Ihre Bedürfnisse sind nicht identisch.
Der eine möchte möglichst zentral wohnen und verzichtet dafür auf Wohnfläche. Die andere Familie möchte einen Garten und nimmt dafür einen längeren Arbeitsweg in Kauf.
Manche legen besonderen Wert auf niedrige Betriebskosten und hochwertige Technik.
Andere möchten bei der Ausstattung zurückhaltender bleiben, um sich den Bau überhaupt leisten zu können.
Und wieder andere möchten gar nicht Eigentümer werden, sondern suchen eine bezahlbare Mietwohnung.
Ein vielfältiger Wohnungsmarkt muss mit diesen unterschiedlichen Vorstellungen umgehen können.
Genau deshalb reicht es nicht, allein eine möglichst hohe Zahl an Baugenehmigungen anzustreben.
Es muss Wohnraum entstehen, der am jeweiligen Standort gebraucht wird und den Menschen tatsächlich bezahlen können.
Dabei können Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau, Genossenschaften, Umbauten und andere Wohnformen unterschiedliche Bedürfnisse erfüllen.
Die Frage nach dem passenden Wohnraum lässt sich nicht mit einem einzigen Grundriss beantworten.
Die eigentliche gute Nachricht
Kommen wir zurück zu den Zahlen vom 18. September.
148.800 genehmigte Wohnungen in den ersten sieben Monaten des Jahres.
Mehr Einfamilienhäuser.
Mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Mehr durch Umbau geschaffener Wohnraum. [1]
Das ist ein positives Signal nach schwierigen Jahren.
Es zeigt, dass wieder mehr Bauvorhaben die Genehmigungsphase erreichen.
Aber eine ehrliche Einordnung gehört dazu.
2025 wurden so wenige Wohnungen fertiggestellt wie seit 2012 nicht mehr. Die Baupreise sind weiter gestiegen. Und die große Zahl genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen zeigt, wie viel zwischen Planung und tatsächlicher Nutzung passieren kann. [2] [3]
Die Erholung bei den Genehmigungen beantwortet also noch nicht die entscheidende Frage, ob der Wohnungsbau in Deutschland wieder dauerhaft an Fahrt gewinnt.
Aber sie liefert einen Anlass, über konkrete Verbesserungsmöglichkeiten zu sprechen.
Über verständlichere und schnellere Verfahren.
Über die wirtschaftlichen Folgen unterschiedlicher Baustandards.
Über die Umnutzung bestehender Gebäude.
Über kommunale Planung und geeignete Grundstücke.
Über Finanzierung, Baukosten und die tatsächlichen Bedürfnisse der Menschen.
Und über die Frage, wie sich feststellen lässt, welche Veränderungen am Ende wirklich zu mehr fertiggestelltem und bezahlbarem Wohnraum führen.
Denn irgendwann sitzt wieder eine Familie an ihrem Küchentisch.
Vor ihr liegt ein Grundriss.
Die Kinder streiten sich bereits darüber, wer welches Zimmer bekommt. Einer möchte unbedingt eine Garage. Die andere hätte lieber eine größere Küche.
Und während die beiden noch über die Terrasse diskutieren, versucht jemand auszurechnen, ob das Ganze überhaupt bezahlbar ist.
Hinter jeder Statistik zum Wohnungsbau stehen solche Geschichten.
Die steigenden Genehmigungszahlen sind ein Anfang.
Wie daraus wieder mehr bezahlbare Wohnungen und tatsächlich bewohnte Häuser werden, ist die Aufgabe, an der sich die weitere Entwicklung messen lassen muss.
Quellen und Faktenbasis
Berichtszeitraum der Genehmigungen: Januar bis Juli 2026. Angaben zu Fertigstellungen und Bauüberhang beziehen sich auf das Jahr 2025.
[1] Statistisches Bundesamt – Baugenehmigungen Juli 2026
Pressemitteilung Nr. 330 vom 18. September 2026. Genehmigungszahlen Januar–Juli 2026 und Veränderung nach Gebäudearten.
https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/09/PD26_330_3111.html
[2] Statistisches Bundesamt – Baufertigstellungen 2025
Pressemitteilung Nr. 174 vom 22. Mai 2026. Fertigstellungen, Bauüberhang und Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung.
https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_174_31121.html
[3] Statistisches Bundesamt – Baupreise Mai 2026
Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026. Baupreisindex für konventionell gefertigte Wohngebäude.
https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/07/PD26_241_61261.html
[4] Baugesetzbuch – § 246e
Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau, geltender Gesetzestext.
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__246e.html
[5] Bundesbauministerium – Gebäudetyp E
Eckpunkte und Stand des Verfahrens für einfaches, bedarfsgerechtes Bauen.
https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/baurecht/gebaeudetyp-e/gebaeudetyp-e_artikel.html